地主の皆様の相続対策を立案するに当たって大切なことは現時点だけでなく将来の推移まで計算し、対策を実行する前に疑似体験することです。 |
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地主さんの皆様が抱えている様々な課題を解決し、家屋の皆様が経済的にも精神的にも余裕をもって幸せな人生を送ることができるように精一杯のサポートをさせていただくことが我々の使命だと考えております。 先祖代々受け継がれてきた大切な土地、少しでも社会に役立つよう有効に活用することは地主さんに与えられた責務ではないでしょうか？ |
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 「家賃が減り、税金が上がっていく」ことを知る |
地主の皆さん、ご存知ですか？家賃収入が減っても税金は徐々に上がっていきます。それは「必要経費が減り」、「不動産所得が増えていく」からです。 「減っていく必要経費」･･･その代表的なものは２つ。 |
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| 「増えていく不動産所得」 不思議に思われるかも知れませんが、家賃が下がっても不動産所得というのはその構造上増えていく運命にあり、当然ながら所得税とか法人税が増えていきます。 また、建築当初から多額の所得が発生するケースもあります。 それでも家賃がドンドン上がっていれば税金が増えても、それ以上に収入が増えるので手取収入が減ることはほとんどないのですが、家賃の上昇があまり期待できなければ手取収入が減っていくのです。 したがって、当初から、あるいは、ある時点から不動産所得を減額する対策を実行しなければなりません。 以前であれば賃貸物件を新たに建設したり、投資用のマンションを購入することで対応していたのですが、現在ではこれらの対策は効果が無くなりました。 その理由は建物本体につき定率法が認められなくなったからです。それにもかかわらず、新聞広告等では投資用マンションを購入すれば節税できるような表現が見受けられますが、これは明らかに間違いです（1年目だけは各種の経費が発生しますので節税になるケースもありますが、投資判断の材料からは除外すべきです）。 賃貸物件の建設とか投資用マンションの購入というのは所得税等の節税のために行なうのではなく、あくまで収入をアップさせることを目的とすべきです。 それでは定率法が認められなくなった現在、不動産所得を減らすためにはどういう方法が考えられるでしょうか？ ここではそのアウトラインをご説明しております。いずれも目的は所得の分散です。 |
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 最適な節税方法は時々刻々と変化する |
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例えば相続税対策のために父親がアパートを建てるケースで考えてみましょう。 このような場合、父親に相続が発生するまでは個人経営のままにしておく必要がありますが、いったん相続が発生した後はそれにとらわれるべきではありません。 にもかかわらず相続人である子供がそのまま個人で経営しているケースが圧倒的に多いのです。 相続人である子供は一般的にまだ若いわけですから、次の相続までにはかなりの時間的余裕があります。 したがって、そのような場合には毎年払っている所得税とか住民税の節税に重点を移していくべきなのです。 このように、いったん組み立てた節税の仕組みというのは、 その時の状況に応じて臨機応変に再構築していく必要があるのです。 |
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| どんな対策があるのか？ |
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アパマンに関する税金の節税方法には様々なものがありますが、ここでは当事務所でよくやっている方法をご紹介いたします。 |
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 不動産管理会社を設立する |
この図は「管理委託方式」ですが、他に「一括借上げ方式」もあります。 いずれを採用するかは個々のによって異なります。 |
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 いくつかの解説書を読んだ限り、入居者が賃貸料を直接父に支払うという流れ （賃借料①）になっていますが、当事務所のお客様でこのようなやり方をしているところはほとんどありません。当事務所のお客様の場合は原則として不動産管理会社に賃借料を支払ってもらい、不動産管理会社が毎月まとめてオーナーである父に支払うようにしています（賃借料②の流れ）。 |
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| アパートを法人に売却する |
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これはお父さんの所有するアパートとかマンションのうち、建物だけを法人に売却するというものです。 |
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 建物は古くなりますと帳簿価額（減価償却後の
金額）はかなり低くなっているハズです。そして、この低い金額を売買金額（時価）としても税務上問題ありません。 例えば、現在の帳簿価額が200万円、年間の家賃収入が400万円の場合（このようなケースはよくあります）、 利回りは200％（400万円÷200万円）です。 いまどき200％の投資物件があるでしょうか？ 地代はタダでもＯＫですが、固定資産税の2～3倍の地代を授受している場合には土地の相続税評価額が20％安くなります。相続税がかなりかかる場合には、こちらのやり方をお奨めしています。 |
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| アパートを子供に贈与する |
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これはお父さんの所有するアパート等のうち、建物だけを子供に贈与するというものです。 相続時精算課税制度を使うケースもあります。 |
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| 建物は古くなりますと帳簿価額（減価償却後の
金額）はかなり低くなっているハズです。 そして、この低い金額を売買金額（時価）としても税務上問題ありません。 例えば、現在の帳簿価額が200万円、年間の家賃収入が400万円の場合（このようなケースはよくあります）、 利回りは200％（400万円÷200万円）です。 いまどき200％の投資物件があるでしょうか？ 地代はタダでもＯＫですが、固定資産税の2～3倍の地代を授受している場合には土地の相続税評価額が20％安くなります。相続税がかなりかかる場合には、こちらのやり方をお奨めしています。 |
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| アパートを子供に売却する |
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これはお父さんの所有するアパートとかマンションのうち、建物だけを子供に売却するというものです。 |
上記でご説明しましたように、利回りが200％の物件を購入できるのです。 なお、生計が同じである場合、お父さんが支払っている土地の固定資産税を子供の不動産所得の計算上、必要経費に算入できます。 |
これらは基本的な対策です。 実際上はこれらをその方の、その時々の状況に応じて適宜組み合わせたり、修正したりしていきます。 |
| 節税の仕組みを変えたほうが良い時期の例は？ |
| ・ | 相続が発生した時 |
| ・ | 不動産所得が大幅に増減した時(借入金の完済時etc.) |
| ・ | 不動産所得以外の所得が大幅に増減した時(不動産の売却時etc.) |
| ・ | 家族の増減があった時（子供が結婚した時etc.） |
| 節税対策を実行するに当たっての注意点 |
 長期のキャッシュフローを計算した上で最適な節税プランを考える必要がある。
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単年度の損得計算だけで節税プランを実行しますと、途中から資金がショートするケースがよくあります。 そこで、必ず10年、20年といった長期のキャッシュフローを計算した上で最適な方法を見つける必要があります。 |
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 相続税がかかる場合には、それも考慮に入れたトータルとしてのタックスプランを構築する必要がある。 |
相続税というのは被相続人（亡くなった人）の所有財産に対して課税されますので、所得税が節税できたとしても納税後の残余財産が被相続人に帰属するようになっていてはその効果も半減してしまいます。 このようなことから相続税がかかる場合には他の税金も合わせたトータルとしてのタックスプランが必要とされるのです。 |
 節税効果が高くて税務否認を受けにくい方法を取捨選択する必要がある。 |
節税の方法には実に様々なものがありますが、これらは何の問題もなく常に認められるというわけではありません。 例えば、奥さんに青色専従者給与を支払って所得分散する方法一つとっても、金額の多寡をめぐって税務否認を受けることはよくあることです。 したがって各種の節税方法から税務否認を受けにくく、かつ節税効果の高いものを取捨選択する必要があるのです。 なお、一般的に節税効果の高いほうから税務否認を受けやすいと考える人が多いのですが、意外にも逆のケースが多いのです。 ※税務否認を受けやすいもの 青色事業専従者給与 白色事業専従者控除 不動産管理会社の設立 etc. |
 家主さん、地主さんの節税について知る |
| ｢お金のかかる節税｣と｢お金のかからない節税｣ |
最近、当事務所のお客様から、「最近、資金繰りがかなり厳しくなってきましたが、何か節税できる方法ってありますか？」 と質問さました。
このお客様は私の提案により不動産所有会社を設立したり、奥様を青色専従者にしたりと考えられる限りの節税対策を既に実行されております。それにもかかわらず、もっと節税したいと言われるのです。 節税のアドバイスをすることは我々の仕事ですから、できるだけ積極的にご提案したいとは思いますが、節税を考えるに当たって是非シッカリ理解していただきたいことがあります。 それは 節税をすることによって逆に資金繰りが悪化するケースがあるということです。 例えば、「小規模企業共済制度に加入する」という節税方法がありますが、これは要するに自営業者に対する国の退職金制度と言うことができます。 この制度に加入しますと満期のときに退職金が支払われるわけですが、掛け金は課税所得から控除できますので所得税の節税になります。 つまり所得税の節税を図りながら退職金の準備ができるというメリットの大きい制度です。 掛け金は月額1,000円から７万円まで任意に選択できます。より多く加入しますと当然ながら、それだけ課税所得が減るというわけです。 このお客様の場合、奥さんとお子さん(就職せず、身内の不動産管理会社の役員になっている)がそれぞれ最高限度額である月額７万円を掛けておりますので、 年間の掛け金総額は 84万円 × ２人 ＝ 168万円 となります。 ※ご主人は現在サラリーマンなので加入できません。 つまり毎年168万円の掛け金を支払い続ければ将来かなりの退職金をもらえるわけですが、現時点では168万円だけ生活資金が少なくなるのです。 もちろん所得税の節税にはなりますが、100％減額されるわけではありません。 例えば、所得税等の適用税率を20％とした場合、 減額されるのは33.6万円(168万円×20％)だけ です。 したがって、実質134.4万円(168万円－33.6万円)ほど生活資金が少なくなってしまうのです。
節税して資金繰りを楽にしようとしたことが、かえって生活を苦しくしてしまうことになるというわけなのです。いくら税金を払うのがイヤだとしても、生活できなくなったのでは本末転倒ですし、キューキューでは人生楽しくありません。 このように節税には落とし穴があるということをシッカリと認識していただきたいのです。 以下、代表的な節税方法について「お金のかかる節税」と「お金のかからない節税」に分け、資金繰りという観点から具体的な内容について書いておきますので、ご参考にして下さい。 |
| お金のかかる節税 |
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| お金のかからない節税 |
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| 節税効果を組合せて疑似体験：「財産クリニック」 | |
鹿谷会計では今まで30数年に亘ってお客様の相続対策の一環としてアパートや賃貸マンションなどの建設提案をし、また不動産経営についての相談をお受けしてきました。 また確定申告のお手伝いもさせていただきました。 そうした経験をしているうちに次第に不動産賃貸業の構造的な欠陥に気付くようになってきたのです。 
昔のように、家賃が少しずつアップしている時代には気付かなかったことが、デフレの進展と共に不動産賃貸業のマイナス面が一挙に露呈してきたという表現の方がより正確でしょうか。 具体的にいうと、デフレで家賃が下がっても修繕費や所得税が増えていくので結果として手取り収入はドンドン減っていく仕組みになっている、ということです。 修繕費が増えていくのは理解できたとしても所得税が増えていく理由が分からない方が多いのではないでしょうか？ 一般の事業であれば売上の減少と共に所得も減りますが、不動産賃貸業の場合には家賃収入の下落よりも支払利息と減価償却費の下落の方が多いと課税所得は逆に増えるのです。収入が減って修繕費と所得税が増えるのですから手取り収入が減るのは当たり前です。 相続税も同じです。建設当初は債務控除としての借入金のため相続税がほとんどかからなかったとしても借金を返済するにつれ残高が減っていきますので相続税はドンドン増えていくのです。 このように不動産賃貸業というのは始めた当初は建物もキレイで節税効果も抜群なのですが、時間の経過と共に大変厳しい現実が待ち受けているのです。 ところが毎年、確定申告をしているだけではこうした事実に気付きません。 したがって少なくとも30年先までの収支と相続税の両方を数年に一度は計算してみることをお勧めします。 現在はこういう数値だが、５年後はこうで10年後はこうなるのか、といったことが分かれば安心じゃないでしょうか？ また何らかの対策を実行する場合も事前に何度もシミュレーションし納得してから実行すべきです。にもかかわらず提案する側は簡単な提案書でお茶を濁し、数億円もの大金投入を迫るのです。 それでも経済が上昇している時代であれば結果的にどうにかなったのですが、今やドンブリ勘定でうまくいく時代ではなくなりました。
我々が「ＴＡＸプランナー」という専用ソフトを  15年もかけて開発し、「財産クリニック」というコンサルティングを開始しましたのも、皆様方に間違いのない意思決定をしてもらいたかったからです。既に不動産経営を始めている方も、これから新規に始めようと考えている方も遠慮なく相談に来てください。 大手の会計事務所にも絶対に負けない自信があります。皆様のお越しを心よりお待ちしております。 |
相続対策で大切なことは、様々な対策を場当たり的にやるのではなく、収支や相続税がどのように推移するのか詳細に計算した上で実行すべきです。 |
| 「財産クリニック」では･･･ |
「財産クリニック」では、ご家族の所有する財産・債務および収入・所得の状況を詳細に分析した上で問題点を明らかにし、改善策を実行した場合の収支と相続税を将来30年先まで計算します。 |
| 皆様方がアパートやマンションオーナーだとして、将来の相続税がどのように推移するか想像されたことはありますか？ 現時点での相続税は把握されているかも知れませんが、10年後、20年後の相続税額を計算している方はほぼ皆無ではないでしょうか？ | ||
| もし建築した時の借金が残っていれば返済の都度、相続税の課税対象額は増えていきますし、建物の評価額は逆に下がっていきます。 また大規模修繕や建物の建て替えによっても課税対象額は大幅に変動します。 このように相続税額はその時々の状況によって変動するわけですが、もし相続税が高い時点で相続が発生したらどうされますか？ 納税資金がタップリあるならまだしも、あまり余裕がなければ大変です。 これでは安心して相続を迎えることはできませんね。このような状況の下、不動産オーナーの経営サポートがメインの鹿谷会計としては相当な困難が想定されたものの理想とするソフトの開発に取り組むことにしました。 そして15年もかかり漸く完成したのが『ＴＡＸプランナー』です。このソフトの具体的内容については次の「驚くべき計算機能」や「提案書のサンプル」をご覧ください。
ここでは一つの計算例を基に『ＴＡＸプランナー』で作成した「相続税の時系列比較」という帳票を紹介しておきます。 | ||
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| 実行する対策例は･･･ |
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| 現状と対策を実行した場合の相続税の時系列比較です。 | ||||||||||||
| 「現状」の折れ線グラフは建てた後、何もしない場合の相続税の推移表です。 現時点では1億8500万円ほどの相続税も、10年後は2億7500万円、20年後は３億6200万円になっています。 それでは次に「対策後」をご覧ください。 現時点ではアパートを法人に売却したので1億9400万円と僅かにアップしていますが、10年後は1400万円、20年後は600万円に激減します。 このように何もしなければ相続税はドンドンとアップするのですが、様々な対策を実行していくことで税額を低く抑えていくことができるのです。 ただし対策を考える場合に大切なことがあります。それは常に手取り収入(キャッシュフロー)のことを片時も忘れないことです。 相続税を安くすることは簡単で、多額の借金をして立派な建物を建てるとか、ガンガン不動産投資をすればいいだけのことです。 ところがこれでは収支が真っ赤っかで間違いなく資金ショートを起こします。 この点、『ＴＡＸプランナー』では収支と相続税を完全に連動させているのでそういった事態にはなりません。 いずれにしても相続対策の場合には一般的に投資額が大きくなるので、収支と相続税の両方について、単年度だけでなく10年先、20年先の数値がどのようになるのか詳細にシミュレーションした上で実行する必要があります。 市販されている相続関連のソフトを見ると、簡単に提案書が作成できる点をアピールされていますがトンデモナイことです。 一生を左右する大切な相続対策に関して時間をかけず手軽に提案されてはたまったものではありません。無駄な税金やコストを払わされるだけでなく、借金返済で不動産を売却せざるを得なくなる可能性があるからです。 |
| 相続が終わったので所得税対策をメインに資産の組み換えを実行したケース |
| これまでの経緯と今回の対策を実行する理由 |
高橋さんの父親は埼玉県で代々農業を営む大地主。生産緑地として申請するかどうかについては相当迷いましたが、お子さんが２人とも女性なので農業を続けていくことは現実的には難しいと考え、全ての農地を宅地にしました。 宅地になれば当然ながら固定資産税も相続税も宅地並みになるので何らかの活用を図る必要があります。幸い立地条件が良かったのでアパート２棟と賃貸マンション1棟を建設しました。 そうこうしているうちに父親に相続が発生したのです(母親は既に他界)。 建ててからそれほど間がなく借入金がかなり残っていたため相続税は2,000万円ほどで済みました。 ところが時間が経つにつれて今度は所得税が増えてきたのです。 宅地化した農地がまだあるのでアパートかマンションを建てる予定ではありますが、もっと思い切った対策を併せてやらないと効果が少ないということで、アパート２棟を法人に売却することにしたのです。 マンションのほうを売却することも考えたのですが、マンションの場合は償却期間が長いため簿価がまだ２億円以上も残っていることと、不動産所得がそれほど多くないということから今回はアパート２棟を法人所有にした次第です。 なお将来的にはマンションも法人所有にすることを考えています。 このように相続税対策としてアパートとか賃貸マンションを建てても相続が発生すれば今度は毎年の不動産所得に係る所得税等の節税に目的を変更する必要があるのです。 |
| 実行した対策 |
| ・ | 土地A､B､Cを全て宅地化し、相続税対策として土地Aにアパートを２棟､土地Bに賃貸マンションを建設する。 |
| ・ | 所得税対策として不動産管理法人を設立する。 |
| ・ | 所得税対策としてアパート1､2を同族法人に売却する。 etc. |
| 所得税対策と消費税の還付を目的として、貸ビルを法人経営に移行したケース |
| これまでの経緯と今回の対策を実行する理由 |
| 個人で貸ビル経営をしている佐藤さんは鹿谷の著書を読み法人化したほうがメリットが高いのではないかと顧問の先生に相談したところ、なぜか反対するばかりで一向に埓が明かなかったそうです。 そこで佐藤さんは鹿谷会計に来られ、法人化した場合のシミュレーションを依頼されたのです。 |
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| この方は52歳でまだまだ若く相続税の心配はほとんどありません。 そこで当面の所得税対策をメインとして法人経営と個人経営のそれぞれについて将来30年先までの税額を計算したところ、法人化したほうが毎年180万円ほども節税になることが判明、早速実行に移した次第です。 また、ここでは具体的な金額は載せておりませんが、この建物は事業用なので建物に係る消費税の還付も別途受けております。 なお佐藤さんが所有されている建物は最上階をご自宅とする６階建ての事務所ビルですが、自宅部分を除いた１階～５階までを法人に売却することとしました。 |
| 実行した対策 |
| ・ | 貸ビルを新設法人に売却する(建物のみ)。 |
| ・ | 社長には奥様が就任する。 |
| アパート経営者のこんな悩み ･･･ |
| 将来、資金ショートしないだろうか？ |
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| 無駄な税金を払っていないだろうか？ |
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| 最適な対策が取れているだろうか？ |
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| 次のような悩みがある方も､ぜひ一度ご相談ください。 |
| ※所得税などの節税､法人化､土地活用､事業承継､財産の分け方､家族信託､認知症など |
| 「財産クリニック」では、鹿谷自身がご相談に応じます。 |
| ※不動産経営、相続対策について多数の著書があります。 アパートやマンションの法人経営、不動産経営者の相続対策等、 不動産経営を知り尽くした 当社代表 鹿谷(公認会計士・税理士) に直接ご相談いただけます。 |
| お申し込み、お問い合わせはこちら |
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「無料サービス申込書」をダウンロードし、必要事項をご記入の上、FAXして下さい。 |
 （ｐｄｆ、Ａ４、1枚） |
 03－3818－0993 |
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 03－5840－8063(平日9：00～18：00) |
| 鹿谷の著書 |
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| 家賃は下がっても所得税だけは相変わらず増えていき、結果として手取り収入は減っていくという不動産賃貸業に課せられた重い課題。 どうすれば少しでも収入を増やすことができるかを真剣に考え、実行しなければなりません。 この本は会計事務所として今までお客様にご提案してきた中から、実行可能で、かつ、効果のある対策に焦点を絞りご紹介しております。 |
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| 次世代への事業承継から家族信託による認知症対策､土地活用、不動産投資､法人化対策､共有・貸地問題､税務調査対策まで、会計事務所としての30年以上にわたる事業承継のサポート業務を通して身に付けた様々なノウハウを包み隠さずすべてオープンにしました。 ご自分のケースで、どのようにやればスムーズな事業承継ができるのか、一度ジックリと考えてみて下さい。 |
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| 今やアパマン経営者にとって救世主と言っても過言ではない法人化。本書ではアパマンの法人化に関するノウハウを余すところなく全てオープンにしています。また、法人化がデメリットになる６つのケースについても徹底的に解説。 その他貸ビル等の事業用物件を法人に売却して消費税の還付を受ける方法、登録免許税等のコストを減らす方法についても詳述しています。 |
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| アパマン経営を成功に導くために最も大切なことは初期の投資判断を間違えないことですが、実に多くの方が成功への王道とは全く逆のことをやっているのです。 少子高齢化が進むこれからの時代、ますます厳しい経営が予測されます。 家賃収入を将来の年金のタシにしたいサラリーマン、土地をできるだけ減らしたくない大地主さん。間違いのない意思決定をして頂きたいと思います。 |
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| ご相談の中でほぼ共通しているのが、今はそれなりに収入があるが病気になったり退職した場合の生活資金に対する不安です。
そこでその準備としてアパート等の不動産投資をしているという方が圧倒的に多いのです。 そういう方たちに対して、私なりに不動産投資をする場合の基本的考え方とか税金がそれほど増えないような仕組みづくりについて考え、実際にご提案してきた内容をきちんと整理し、ご紹介したかったのでこの本を書きました。 |
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| 「自分で考えるQ&Aアパート・マンション経営プラン」 |
| この本のメインテーマは「特定優良賃貸住宅制度」です。 残念ながらあまり売れませんでしたが、テレビドラマに登場しましたし、当社の顧問先も増えましたので、それなりの効果はありました。 ※現在非販売 |
| 「相続対策失敗事例集」 |
| 相続対策というものは非常に難しいわけですが、残念ながら失敗するケースが多発しております。
単なる税制上の知識不足が原因の場合もありますが、経済・税制上の将来予測が困難さに拍車をかける場合が多いのです。 この本では、私が今までに経験した実例を基に、失敗の原因をご紹介しております。(私が失敗したのではありません。念のため。) ※現在非販売 |
次のような悩みがある方も､ぜひ一度ご相談ください。| 所得税などの節税､法人化､土地活用､事業承継､財産の分け方､家族信託､認知症など |
| 相続や不動産の仕事を始めて既に30年以上になります。ご遠慮なく、お気軽にどうぞ。 |
| 日本で唯一の専用ソフトを用いた相続・事業承継対策をご提案しています。将来30年先までの収支と相続税の推移を計算しますので、対策を実行する前に疑似体験できます。 |
| 遺産総額が2億円以下なら相続税申告料が一律30万円です。 また、資産家の皆様には何世代にも亘る長期的観点から最も有利な相続の実現を目指します。 |
| いつ相続が発生しても大丈夫なように現在だけでなく将来30年先までの相続税を計算します。もちろん二次相続も試算できます。 |
| お客様の状況によって日々の記帳から決算・申告まで｢全ておまかせコース｣と、記帳は自分で行なうが、決算とか申告は依頼する｢経理は自分でコース｣ のいずれかを選択できます。 |
| 相続税の申告に慣れていない税理士は税務否認を受けることを恐れ甘く評価することがあります。鹿谷会計では不動産鑑定士とも提携し万全の態勢を整えておりますので、一度ご相談ください。 |
私たちの使命
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様々な相続対策の知識と実務経験が豊富であること |
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所得税､法人税､相続税など全ての税金に関する実務ノウハウがあること |
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土地活用や不動産投資など不動産に関する実務経験が豊富であること |
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実行前に収支や相続税の推移を疑似体験できる専用ソフトがあること |
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第一線で活躍している優秀な業者や専門家グループをすぐ集められること |
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まず、地主さんに知っておいていただきたいことが２つ
